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房地产税,渐行渐近

近日,有媒体报道,房地产税立法的初稿已基本成形,未来房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成.

房价上涨促征税?

房地产税的话题并不新鲜.早在房地产市场较热的2013年7月,国家税务总局就下发通知,明确研究扩大个人住房房地产税改革试点范围.而在2014年8月博鳌房地产论坛上,财政部相关人士也指出,房产税改革方向已被最高决策层锁定,可能在2017年实施.

而过了这个阶段,关于房地产税的话题突然降温了.原来,在后续房地产交易市场降温的过程中,无论是政府层面还是企业、消费者层面,都在关心“去库存”的话题.所以,当时的舆论关注焦点基本上是围绕房企降价、企业兼并、库存高耸等内容,而对于征税的话题似乎不太感冒.更重要的是,如果在市场降温的时候谈及房地产税,会吃闭门羹,落个吃力不讨好的下场.毕竟从长远看,该政策性质定义为降温剂,对于房价的走势是有利空效应的.

但现在随着房地产市场周期性的波动,房价的上涨再次成为市场的矛盾.换句话说,部分市场领域已经存在必须降温的新考虑.房地产税的推出作为市场化的调控手段,更能发挥慢性药效的作用.

城镇土地使用税的角色

其实在房地产税的推进过程中,市场上存在各类困惑.比如媒体常常混淆了房产税和房地产税的概念.相对来说,房产税这个概念并不陌生.而房地产税的概念则更为宽泛,一切和房地产经济运动过程有直接关系的税都可以划为房地产税.目前房地产税的改革,继承了房产税改革的思路,并对保有环节的征税方式进行了梳理.

值得注意的是,此次报道指出房地产税的改革会加入城镇土地使用税的内容.如果是这样一个定义,那么基本上可以认为,房地产税不光要征收房产持有的内容,还要征收土地占有的那一部分.否则,从房产税到房地产税,为什么要平白无故添加一个“地”字呢?换句话说,房地产税改变了过去单纯以房屋为计税对象的做法,目前则加入了土地的相关内容.

这样一个考虑符合目前土地集约节约利用的效果.而且从税法的角度看,也能够较大程度地影响住房持有的成本机制.因为从实际情况看,很多住宅价格的上涨过程,多半是依赖土地的增值而完成的.换言之,从调节住房资源分布的角度看,对相应土地增值部分进行课税,利好税源的扩大.

更重要的是,这会使得后续房地产税的试点范围继续扩大.过去城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内进行征收,这可能意味着后续此类区域也将逐渐被纳入到房地产税征收的范围.试点的城市范围将扩大,而且有“下乡”的倾向.

另外,加入了城镇土地使用税后,后续的税赋负担会有两个改革和发展方向.第一、从趋势看,会有加大税负的可能.第二则会涉及到调结构的问题,即房产税和城镇土地使用税在其中的税负构成可能会有所调整.在税率制定过程中,将根据各地土地上涨的幅度来推算房价上涨的幅度,并因此制定相应的税率.

中产阶层的焦虑感

谈及房价的利空效应,可能对于中产阶层而言会比较忐忑不安.原因是,如果房价上涨的机制被破坏了,住房的保值增值的效果就会被削弱.那么持有住房的意义在哪里呢?而让此类群体更关心的问题是,目前多套住房持有的情况下,是否会面临更大程度的课税.

从目前房地产税的改革思路看,抑制多套住房持有的冲动是其中一个重要的环节.尤其在一线城市中,居民多套住房持有的现象比较普遍.尤其对于上海这样的城市而言,是否会成为房地产税新版本的重点试验城市,自然会引发关注.

对于中产阶层而言,持有多套住房往往也代表了其资产配置的思路和特点.而近期其他金融资产的波动也让其投资过程更显焦虑.更糟糕的是,有部分投资者虽然持有多套住房,但也担心目前抛房是否会有人接盘?比如说,过去部分投资者持有多套小户型住房,可是在目前的购房环境下,小户型住房的持有实际上并不划算,毕竟信贷政策比较宽松,中大户型更显得紧俏.

所以,在房地产税政策的推进过程中,是继续持有还是抛售住房,其实一直困扰着此类群体.相关媒体做过计算,目前一套100万元的住房,一年的房地产税可能要四五千元.如果考虑到此类税费,那么后续物业租赁的盈利空间会立马缩减.这时,对于一些炒房群体来说,住房从香饽饽变成了烫手山芋.

实际上,从政策趋势看,首套住房持有并不会有太大的税费负担.而多套住房持有的风险似乎会加大.虽然房地产税政策可能要在2016年后才能真正落地,但现在提前发出预警,并非小题大做.

1 房地产税

这样一类税种非常多,比如房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、 、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等.

在房地产保有环节,主要征收房产税、城镇土地使用税.而在房地产开发和流通环节,主要征收耕地占用税、营业税、城市维护建设税.

2 城镇土地使用税

以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税.

房地产税论文范文结:

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